عدد شگفت‌انگیز ارزش خانه‌های خالی در تهران

تهران بهشت ؛اخیرا عضو شورای پنجم شهر تهران از وجود ۵۰۰ هزار خانه خالی در تهران خبر داده است، خانه‌هایی که ارزش آن‌ها به بیلیون تومان رسیده است، عددی که بسیاری از ما قادر به شمارش صفر‌های آن نیستیم. جامعه ۲۴ در این گزارش به این مسئله پرداخته است که چرا مشکل خانه‌های خالی در کشور تاکنون حل نشده است.

تهران بهشت- ۵۰۰ هزار خانه خالی در تهران وجود دارد؛ آماری که اخیرا از سوی محمدجواد حق شناس عضو شورای پنجم شهر تهران مطرح شده است. اخیرا نیز مرکز آمار ایران متوسط قیمت مسکن در تهران را ۳۰ میلیون تومان اعلام کرد که اگر این قیمت را بر متوسط متراژ هر واحد مسکونی ۷۵ متر محاسبه کنیم به عدد یک بیلیون و ۱۲۵ هزار میلیارد تومان و یا هزار هزار میلیارد و ۱۲۵ میلیارد تومان می‌رسیم که پولی شگفت‌انگیز است که در پایتخت خاک می‌خورد.

به گفته برخی از کارشناسان اگر میانگین متراژ خانه‌های خالی را ۷۵ متر بدانیم با توجه به اینکه میانگین قیمت مسکن در تهران به ۳۰ میلیون تومان رسیده، پس در حال حاضر یک بیلیون و یکصد و بیست و پنج میلیارد تومان و یا هزار هزار میلیارد و صد و بیست و پنج میلیارد تومان خانه خالی در تهران وجود دارد.

کارشناسان حوزه مسکن معتقدند اگر این تعداد خانه خالی در تهران به بازار مسکن عرضه شود علاوه بر کاهش قیمت مسکن، مشکل اجاره بها نیز به دلیل توازن در عرضه و تقاضا تا حدودی تعدیل می‌شود.

کارشناسان حوزه مسکن نظرات مختلفی درباره خانه‌های خالی در کشور دارند. آنها معتقدند اول اینکه نمی‌توان به صورت قطعی گفت ۵۰۰ هزار خانه خالی در تهران وجود دارد، دوما؛ به فرض اینکه تعداد آن‌ها درست باشد، نمی‌توان این خانه‌ها را شناسایی کرد، سوما مشکل این‌ روز‌های مردم در حوزه ملک فقط خرید خانه نیست، موضوع قدرت خرید است؛ وقتی کسی نمی‌تواند خانه بخرد چه باشد و چه نباشد، توفیری ندارد، در نتیجه دولت باید به نظام اجاره‌نشینی نیز ورود جدی کرده و مشکلات مربوط به آن را مرتفع کند.

پیشتر نیز ابراهیم رییسی، در دوران تبلیغات انتخابات ریاست جمهوری ساخت یک میلیون مسکن را وعده داده بود، عددی که در هر دولت تکرار و در نهایت بی‌سرانجام رها می‌شود.
اما بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند چنانچه قانون مالیات بر عایدی سرمایه تصویب و اجرایی شود این تعداد خانه خالی در تهران و نیز کل کشور وارد بازار مسکن شده و بخشی از مشکلات این بازار را رفع خواهد کرد. هرچند که برخی نیز معتقدند جنس خالی بودن خانه‌ها مشابه یکدیگر نیست؛ کسی که در جنوب یا شرق تهران خانه‌اش را خالی نگه می‌دارد همانند مناطق شمالی تهران نیست و درعین حال تعداد این خانه‌ها در بالای شهری بسیار زیاد است و مالکان آن به راحتی تن به پرداخت مالیات و یا حتی درج اطلاعات املاک خود نخواهند داد. همزمان گفته می‌شود که وجود این تعداد خانه در تهران نزدیک به استاندارد جهانی است و نمی‌شود تعداد این خانه‌ها را صفر کرد، زیرا در موضوع نقل و انتقال با مشکل مواجه خواهیم شد.

مالیات بر خانه‌های خالی و تردید در اثرگذاری آن
در این میان پرسشی که مطرح می‌شود این است که چه باید کرد و سازمان‌هایی چون شهرداری تهران چه نقشی باید در این زمینه ایفا کنند. مجید فراهانی، رییس کمیته بودجه و نظارت شورای پنجم شهر تهران، وضع مالیات بر خانه‌های خالی را لازم می‌داند، اما دلیل شکست قوانینی چنین را ضعف در تدوین و راهکار‌های غیرقابل اجرا می‌داند.

فراهانی می‌گوید: پیامد‌های منفی حضور خانه‌های خالی در ابعاد مختلفی هزینه‌های متعددی را بر شهر وارد می‌کند؛ برجسته شدن شکاف طبقاتی، بروز مخاطرات اجتماعی و فرهنگی و اخلال و تشدید مشکلات بازار مسکن از جمله این هزینه‌ها است.

او ادامه می‌دهد: تجربه جهانی نشان داده در شهر‌هایی که بیش از بارگذاری جمعیت مستقر شده است، مدیران محلی و شهرداری‌ها اقدام به اعمال مالیات بر خانه‌های خالی کرده‌اند و از عواید حاصل از آن برای بهبود خدمات در بخش مسکن شهر‌ها استفاده می‌کنند.

این عضو سابق شورای شهر تهران اضافه می‌کند: در ایران هم طی ادوار، قوانین مختلفی برای حل معضل خانه‌های خالی در نظر گرفته شده که مهم‌ترین آن قانون اعمال مالیات بر خانه‌های خالی است که در ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب دی‌ماه سال ۹۹، مالکان موظف شدند تا املاک تحت مالکیت خود را ثبت کنند و از این طریق مالیاتی بر خانه‌های خالی پیش‌بینی شد.

او می‌گوید: اما این قانون برای اجرای با معضلات و تنگنا‌هایی مواجه است؛ یکی از مهم‌ترین آن بی‌توجهی به مسئله نهاد اجرایی در اعمال مالیات بوده است از جمله نقش شهرداری‌ها در فرایند شناسایی و مالیات‌ستانی از املاک و اراضی خالی.

فراهانی تاکید می‌کند: در نتیجه این قوانین که هرچند وقت یکبار تصویب می‌شوند غالبا در دستیابی به اهداف اقتصادی و اجتماعی خود شکست می‌خورند؛ دلیل آن هم این است که شهرداری‌ها هستند که اطلاعات لازم را دارند و به سبب برخورداری از سامانه جامع املاک شهری مزیت نسبی در مقایسه با سایر ارگان‌هایی مثل وزارت راه و شهرسازی و امور مالیاتی که در قانون آمده در فرایند مالیات‌ستانی بر خانه‌های خالی دارند. در نتیجه ما همیشه شاهد شکست این قوانین بودیم.

این عضو سابق شورای شهر تهران اضافه می‌کند: بر اساس مصوبه شورای پنجم ممیزی املاک را آغاز کردیم و درحال حاضر پارسل به پارسل تهران کاربری‌هایش اعم از مسکونی و … مشخص است و در کل اطلاعات کاملی با هزینه گزافی تامین می‌شود. البته شهرداری تهران از این سامانه استفاده می‌کند تا کاربری مسکونی به کاربری تجاری تبدیل نشده باشد و یا برعکس.

او ادامه می‌دهد: قانون اعمال مالیات بر خانه‌های خالی ایرادات جدی دارد و بنده باور ندارم که به خوبی اجرا شود؛ تکیه سازمان امور مالیاتی بر شناسایی این خانه‌ها بر خود اظهاری مالکان است که آن‌ها اطلاعات ملک‌های خود را ثبت کنند، بسیاری این کار را نمی‌کنند و دولت ابزاری برای اجبار به این اقدام ندارد.

فراهانی با بیان اینکه برخی از مالکان با تدوین اجاره‌نامه‌های صوری الزام به پرداخت مالیات را از سر خود باز می‌کنند، می‌گوید: برای بررسی صحت و سقم این اجاره‌نامه‌ها نیز سازمان امور مالیاتی و یا وزارت راه و شهرسازی راهکاری ندارد. در عین حال دلایل خالی بودن خانه‌ها با هم متفاوت است؛ برای مثال خانه‌ای به دلیل قرار داشتن در دوره انتظار تخریب، یا انحصار وراثت و … خالی است. باز هم دولت دراینباره ابزاری ندارد که صحت داشتن یا نداشتن عوامل خالی بودن را احصا کند. متاسفانه قانون‌گذاران ما در مجلس به اینکه چگونه می‌توان موارد فوق را بررسی و احصا کرد، توجه نکردند.

این عضو سابق شورای شهر تهران اضافه می‌کند: شهرداری‌ها هستند که اطلاعات اینچنینی دارند و برای تامین آن هزینه‌های زیادی صرف می‌کنند، اما در قانون نقشی برای شهرداری‌ها و در کل مدیریت شهری در نظر گرفته نشده است. در نتیجه درخواست من این است که ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم که به مالیات بر خانه‌های خالی اشاره دارد، به نحوی اصلاح شود که تولی‌گری آن برعهده شهرداری‌ها و منابع درآمدی‌اش نیز به آن‌ها داده شود.

او اظهار می‌کند: یکی از دلایلی که دولت به سمت دیدن نقش شهرداری‌ها نرفته این بوده که تصور می‌کرده درآمد باد آورده بسیار خوبی را ایجاد می‌کند و چرا این درآمد به دولت اختصاص پیدا نکند؟ در صورتی که دولت امکانات لازم را برای شناسایی ندارد و اگر به عنوان درآمد پایدار برای شهرداری‌ها دیده شود، به خوبی می‌توانند با توجه به سامانه‌ای که در اختیار دارند، معضل را پیگیری کنند که هم مشکلات خانه‌های خالی تا حد زیادی حل شود و همزمان شاهد تحقق درآمد‌های پایدار شهری به جای تراکم‌فروشی باشیم./جامعه ۲۴