دورنمای بازار مسکن از دید یک کارشناس

به گزارش تهران بهشت، محمد دبیری درباره علت محقق نشدن وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی اظهار کرد: تولید مسکن یک فرمول ساده دارد؛ زمین، سرمایه، نیروی کار و تقاضای واقعی. اگر یکی از این‌ها نباشد، عدد روی کاغذ می‌ماند. تجربه سال ۱۳۹۲ را داریم که بخش خصوصی در اوج توانش حدود ۷۵۰ هزار واحد ساخت. حالا در شرایطی که هزینه ساخت و قیمت زمین چند برابر شده و دسترسی به منابع مالی محدود است، تحقق عدد یک میلیون واحد دشوار است. مگر اینکه دولت به‌جای صرفاً اعلام هدف، زنجیره‌ی تولید را تسهیل کند: زمین در اختیار بگذارد، تورم را کنترل کند، وام را هدفمند کند. در این صورت می‌توان امیدوار بود که به این عدد نزدیک شویم.

وی افزد: بازار مسکن در یک رکود تورمی قرار دارد. یعنی حجم معاملات کاهش یافته ولی قیمت‌ها همچنان بالاست. دلیلش ساده است: عرضه جدید به بازار نمی‌آید، چون هزینه تولید بالاست و سازنده‌ها انگیزه ندارند. در سمت تقاضا هم خانوارها قدرت خرید کافی ندارند. این تعادل منفی باعث شده بازار در ظاهر بی‌حرکت باشد، اما در عمق، فشار روی همه بازیگران زیاد است. با این حال، تقاضای واقعی وجود دارد و همین امیدبخش است. هر خانواده‌ای به مسکن نیاز دارد و این نیاز، موتور آینده بازار خواهد بود.

این فعال صنعت ساختمان درباره مهم‌ترین موانع تولید مسکن بیان کرد:  تورم ساخت شامل قیمت آهن، سیمان، تاسیسات و دستمزدها هر روز بالا می‌رود و حتی در رکود هم پایین نمی‌آید. همچنین هزینه‌های غیرمولد مثل مجوزها، عوارض شهری و بروکراسی آن‌قدر پرهزینه‌اند که بخش زیادی از تسهیلات بانکی صرف همین‌ها می‌شود. در نتیجه منابع کمی به عملیات اجرایی واقعی می‌رسد. اگر این دو مانع رفع نشود، حتی بهترین نیت‌ها و سیاست‌ها هم نتیجه نمی‌دهند.

دبیری یادآور شد: تجربه داخلی و بین‌المللی نشان داده دولت در مقام مجری، معمولاً موفق نیست. پروژه‌های دولتی اغلب با تأخیر و کیفیت پایین به بهره‌برداری می‌رسند. نقش درست دولت تسهیل‌گری است، نه سازندگی. یعنی زمین آماده کند، فرآیند صدور پروانه را ساده کند، نرخ تأمین مالی را کاهش دهد و امنیت سرمایه‌گذاری ایجاد کند. اگر دولت این کارها را انجام دهد، بخش خصوصی ظرفیت آن را دارد که بار اصلی تولید مسکن را به دوش بکشد.

وی تاکید کرد: بخش خصوصی ستون اصلی تولید مسکن در کشور است. اما الان در تنگنای تاریخی قرار گرفته و با نقدینگی کم، هزینه بالا و ریسک زیاد مواجه شده است. با این حال، هنوز سازندگانی هستند که پروژه شروع می‌کنند؛ زیرا می‌دانند نیاز واقعی وجود دارد. این روحیه‌ی سازندگان به من امید می‌دهد. ما بارها دیده‌ایم که بخش خصوصی حتی در سخت‌ترین شرایط، راه خودش را پیدا کرده و پروژه‌ها را به سرانجام رسانده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن درباره راهکارهای خروج بازار مسکن از رکود گفت: به نظر من سه اقدام کلیدی ضروری است؛ اول اینکه نهضت رفع موانع تولید در دستور کار قرار گیرد، بروکراسی سبک شود و هزینه‌های غیرضروری کاهش یابد. اقدام بعدی باید کنترل تورم باشد؛ زیرا بدون ثبات اقتصادی، هیچ سازنده‌ای جرأت شروع پروژه ندارد. در نهایت نیز تسهیلات هدفمند پرداخت شود. وام باید مستقیم به عملیات اجرایی تزریق شود، نه به مجوزها و هزینه‌های جانبی.

دبیری تاکید کرد: اگر این سه کار انجام شود، هم رکود بازار می‌شکند، هم تولید پایدار می‌شود. مسکن در ایران نه یک انتخاب، که یک ضرورت است؛ جمعیت و شهرنشینی در حال افزایش است و این یعنی آینده بازار روشن خواهد بود. بخش خصوصی اگر حمایت شود، می‌تواند نه فقط یک میلیون، که بیشتر از آن را هم عملی کند.

وی در پاسخ به این سوال که با توجه به رشد هزینه ساخت، آینده قیمت تمام‌شده مسکن در نیمه دوم سال را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟ گفت: هزینه ساخت در یک سال گذشته تقریباً یک‌چهارم بیشتر شده است؛ از مصالح و تاسیسات گرفته تا دستمزد کارگر. یعنی برای یک پروژه متوسط، چند صد میلیون فقط به خاطر همین تغییرات به هزینه‌ها اضافه می‌شود. طبیعی‌ست این فشار خودش را در قیمت تمام‌شده واحدها نشان بدهد.

به گفته دبیری، اینکه افزایش در نیمه دوم سال چقدر شدید باشد، بستگی به مدیریت تورم و دسترسی سازنده‌ها به منابع مالی دارد. اگر این دو کنترل شود، می‌توان رشد را قابل مدیریت نگه داشت. به نظرم با همه این شرایط، نیاز واقعی به مسکن آن‌قدر بالاست که بازار در نهایت مسیر خودش را پیدا می‌کند و سازنده‌ها با مدل‌سازی درست می‌توانند جلوی جهش‌های سنگین را بگیرند.

منبع: ایسنا